Immobilienbewertung und Umlegung in Berlin

Stefan Beinlich

Herzlich Willkommen zum Tag der offenen Tür der Abteilung 3 der Sen Stadt! Wer sich fragt, wie aus einem abstrakten Bebauungsplan eigentlich reale Baugrundstücke werden und wie das Land Berlin sicherstellt, dass bei kommunalen Grundstücksgeschäften alles mit rechten Dingen zugeht, der landet unweigerlich bei unserer Gruppe 3 E 3. Unsere Arbeit teil sich in zwei große Säulen: Die kommunale Immobilienbewertung und die Bodenordnung nach dem Baugesetzbuch. Fangen wir mal mit der Wertermittlung an. Berlin ist ja ein "heißes Pflaster", was Immobilienpreise angeht . Und unsere Aufgabe ist es, die Interessen des Landes Berlin bei allen grundstücksrelevanten Belangen wertermittlungsfachlich zu wahren. Wir erstellen Verkehrswertgutachten für An- und Verkäufe des Landes oder wenn es um die Vergabe von Erbbaurechten geht. Wir sind aber nicht nur selbst Gutachter*innen: wir plausibilisieren auch externe Gutachten, die von landeseigenen Unternehmen oder der Hauptverwaltung eingereicht werden, um eine marktgerechte Bewertung sicherzustellen. Wir sind also eine Art Qualitätswächter für Berlins Immobilienvermögen. So sind wir auch bei allen größeren Stadtentwicklungsprojekten mit am Start. Wir beraten die Hausleitung und andere Fachabteilungen in allen wertermittlungsfachlichen Fragen. Aber was nützt die beste Wertermittlung, wenn die Grundstücke so chaotisch zugeschnitten sind, dass man darauf überhaupt nichts vernünftiges bauen kann? Ja, da kommt die zweite Säule unserer Tätigkeit ins Spiel und die klingt schon etwas mehr nach Verwaltung: Die Bodenordnung beziehungsweise Baulandumlegung. Sie ist ein mächtiges Instrument des Baugesetzbuches, um Grundstücke neu zu ordnen, sodass sie städtebaulich zweckmäßig bebaut werden können. Seit 20 21 hat Berlin mit dem zentralen Umlegungsausschuss eine zentrale Instanz dafür geschaffen, und 3 E 3 ist der Motor dieses Ausschusses, denn hier sitzt die Geschäftsstelle. Das heißt, wenn die Grenzen der Grundstücke nicht zur geplante Straße oder dem neuen Wohnblock passen, kommen wir ins Spiel. Wir bereiten die Beschlüsse für die Umlegungsverfahren nach den §§ 45 fortfolgende des BauGBs vor und setzen sie um. Das bedeutet auch: Viele Verhandlungen mit den Eigentümerinnen und Eigentümern führen, um ein Interessenausgleich zu schaffen. Da muss mann natürlich mit allen Partein auf Augenhöhe sprechen. Vor allem private Eigentümerinnen und Eigentümer haben natürlich ihre eigenen wirtschaftlichen Interessen - fair enough . Und wir auf der anderen Seite haben den gesetzlichen Auftrag, eine nachhaltige, sozialgerechte Innenentwicklung nach § 1 Absatz 5 BauGB zu sichern. Diesen Spagat hinzubekommen, ohne das am Ende alle vor Gericht landen... das erfordert extrem viel Fingerspitzengefühl, Geduld und ja, auch einfach Begeisterung für die Sache. Wer jetzt tiefer in die Materie einsteigen will: Die Expertinnen und Experten unserer Gruppe stehen Ihnen gerne für Fachgespräche zur Verfügung. Vielen Dank für's Zuhören.